Planification de la succession pour les sociétés immobilières : transfert et implications fiscales

Ce guide se concentre sur transfert d'actions dans les entreprises (patrimoine/immobilier) dans la vie (donation) et dans la mort (héritage), en mettant l'accent sur les aspects suivants taux, le entreprise familiale - régime de prestations, anti-abus et les changements récents (notamment l'allongement de la “période suspecte” en Flandre). Les informations sont concises et pratique; toujours coordonner votre dossier avec le notaire et le fiscaliste.

1) Base : donation ou héritage d'actions

Cadeau dans la vie. En Flandre, les actions d'une société (immobilière) sont généralement mobile Biens : si vous faites une donation notariée et que vous enregistrez l'acte, le donataire paiera. 3% (ligne droite/partenaires) ou 7% (autres). Pour les dons de biens, les dispositions suivantes s'appliquent progressif tarifs par région. À Bruxelles et en Wallonie, les règles et les barèmes diffèrent ; vérifiez toujours les informations régionales.

Patrimoine. En cas de décès, le taux de l'impôt sur les successions par région. En Flandre, il existe un régime favorable pour les entreprises familiales/sociétés (voir ci-dessous) : 3%/7% au lieu des barèmes progressifs généraux. En dehors de ce régime, les actions sont soumises à l'impôt général sur les successions.

2) Régime des prestations familiales : quand (pas) ?

Cible: transfert de famille Les sociétés de capitaux peuvent bénéficier d'un report d'imposition. En Flandre, une Don 0% et un taux réduit de droits de succession de 3%/7% s'appliquent, à condition que des règles strictes conditions de participation, d'activité et de continuité et l'exclusion pour les biens à usage principalement résidentiel.

• La participation: lors d'un don ou d'un décès, la famille doit généralement ≥ 1,5 million d'euros par an.50% détenir la pleine propriété des droits de vote (ou des combinaisons alternatives 30% avec d'autres personnes physiques).
• Activité économique réelleLes entreprises sans activité réelle sont exclues. À titre indicatif, Vlabel utilise deux paramètres pour identifier la “gestion purement passive” : (i) rémunérations ≤ 1,5% du total des actifs et (ii) terrains et bâtiments > 50% de l'actif. Des contre-preuves sont possibles.
• Après le transfert (3 ans)Activité et siège (EEE) retenus ; pas de baisse du capital/de la valeur ajoutée par des distributions ou des remboursements (autrement après impôt aux taux normaux).

NoteUne “société de patrimoine pur” (propriété immobilière purement passive) ne remplit généralement pas les conditions requises. Les activités immobilières peuvent néanmoins entrer en ligne de compte si elles vont clairement au-delà de la gestion passive (location active/développement avec du personnel, valeur ajoutée économique démontrable).

3) Techniques pratiques et anti-abus

• Donation avec réserve d'usufruit d'actions : vous donnez la nue-propriété à la génération suivante, vous conservez les revenus/le contrôle grâce à l'usufruit (et aux droits de vote statutaires). Il est essentiel de disposer d'une documentation juridique appropriée.
• Partenariat/structureLe système d'information sur les droits de l'homme : peut rationaliser la gouvernance et le suivi, mais il ne peut pas être utilisé à des fins de contrôle. rétention excessive de contrôle ou des clauses complexes peuvent être utilisées comme abus fiscal être évalués. Faites tester votre installation (décision/conseil).
• Statuts et clauses de l'accord de partenariat et d'associationLes droits d'offre contraignante, les formules de tarification et les droits de veto peuvent interférer avec les objectifs de donation ou d'héritage. Harmoniser avec la planification de la succession.

4) “Période suspecte” et registre (Flandre)

Faites-vous une non enregistré don mobilier (par ex. don manuel/banque) en Flandre, les dons sont alors soumis à des droits d'enregistrement. à partir du 1/1/2025 a période de risque de 5 ans (précédemment 3). Si le donateur décède dans ce délai, des droits de succession sont dus. Par donation notariale et enregistrement vous payez immédiatement 3%/7%, mais supprime le risque de “période suspecte”.

5) En cas de décès : frais et formalités

• Entreprises familiales - favorites (Flandre) : 3% (ligne droite/partenaires) ou 7% (autres) sur la valeur nette des actions, sous réserve que toutes les conditions soient remplies (y compris des conditions de conservation de 3 ans par la suite).
• Régime généralEn dehors de ce régime favorable, les taux progressifs normaux de l'impôt sur les successions par région s'appliquent.
• Déclaration) et demander explicitement le taux favorable dans la déclaration de succession.

6) Liste de contrôle et documents

• Actuel structure et participations (registre des actionnaires, droits de vote, statuts).
• États financiers (min. 3 exercices) + analyse paramètres d'activité (personnel, code 62 ; poids de la propriété).
• Dossiers de propriété (loyers, permis) dans l'activité immobilière.
• Objectifs de donation/héritage: contrôle, recettes, égalité de traitement des enfants, gouvernance.
• ItinéraireLa question de l'enregistrement de l'entreprise familiale : 0% (faisable ?) vs 3%/7% don ; enregistrement ou non (période de risque !); décision possible.

Avertissement : il s'agit d'informations générales (BE). Les règles varient selon les régions et évoluent. Faites valider votre dossier par un notaire/avocat fiscal.