Contact

Successieplanning voor vastgoedvennootschappen: overdracht & fiscale gevolgen

Deze gids focust op overdracht van aandelen in (patrimonium-/vastgoed)vennootschappen bij leven (schenking) en bij overlijden (erfenis), met aandacht voor tarieven, het familiebedrijf-gunstregime, anti-misbruik en recente wijzigingen (o.a. langere “verdachte periode” in Vlaanderen). De info is beknopt en praktisch; stem uw dossier steeds af met notaris en fiscalist.

TL;DR

  • Aandelen schenken (BE): in Vlaanderen geldt voor roerende schenkingen een vlak tarief van 3% (rechte lijn/partners) of 7% (anderen). Aandelen zijn doorgaans roerend.
  • Familiebedrijf-gunstregime: in Vlaanderen kan een familiale vennootschap bij schenking onder voorwaarden aan 0% vallen; bij vererving aan 3%/7% i.p.v. progressieve tarieven. Zuivere patrimoniumvennootschappen vallen buiten het regime; vastgoedactiviteit kán wél kwalificeren als er een reële economische activiteit is.
  • “Verdachte periode” Vlaanderen: niet-geregistreerde roerende schenkingen vanaf 1/1/2025 hebben een risicotermijn van 5 jaar (i.p.v. 3). Registreren = zekerheid (en 3%/7% betalen).
  • Techniek: veelgebruikt is de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik van aandelen (controle/inkomsten blijven bij schenker); bewaak anti-misbruik en statuten.

Inhoud

1) Basis: schenken of erven van aandelen

Schenken bij leven. In Vlaanderen zijn aandelen van een (vastgoed)vennootschap doorgaans roerende goederen: schenkt u notarieel en registreert u de akte, dan betaalt de begiftigde 3% (rechte lijn/partners) of 7% (anderen). Voor schenking van onroerend goed gelden progressieve tarieven per gewest. In Brussel en Wallonië wijken regels en schalen af; check steeds de regionale info.

Erfenis. Bij overlijden gelden de erfbelastingstarieven per gewest. In Vlaanderen bestaat een gunstregime voor familiale ondernemingen/vennootschappen (zie hieronder): 3%/7% i.p.v. de algemene progressieve schalen. Buiten dit regime vallen aandelen in de algemene erfbelasting.

2) Familiebedrijf-gunstregime: wanneer (niet)?

Doel: overdracht van familiale ondernemingen/vennootschappen fiscaal ontdrempelen. In Vlaanderen kan een 0%-schenking en een verlaagd erfbelastingtarief van 3%/7% gelden, mits strikte participatie-, activiteits- en continuïteitsvoorwaarden en uitsluiting voor onroerend goed hoofdzakelijk bestemd voor bewoning.

  • Participatie: de familie moet bij schenking/overlijden doorgaans ≥50% van de stemrechten in volle eigendom aanhouden (of alternatieve 30%-combinaties met andere natuurlijke personen).
  • Reële economische activiteit: vennootschappen zónder reële activiteit zijn uitgesloten. Vlabel hanteert indicatief twee parameters om “louter passief beheer” te identificeren: (i) bezoldigingen ≤ 1,5% van het totaal actief én (ii) terreinen & gebouwen > 50% van het actief. Tegenbewijs is mogelijk.
  • Na overdracht (3 jaar): activiteit en zetel (EER) behouden; geen kapitaal-/EV-dalingen door uitkeringen of terugbetalingen (anders naheffing aan normale tarieven).

Let op: een “zuivere patrimoniumvennootschap” (louter passief vastgoedbezit) haalt dit regime doorgaans niet. Vastgoedactiviteiten kúnnen alsnog kwalificeren wanneer ze duidelijk verder gaan dan passief beheer (actieve verhuring/ontwikkeling met personeel, aantoonbare economische meerwaarde).

3) Praktische technieken & antimisbruik

  • Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik van aandelen: u schenkt de blote eigendom aan de volgende generatie, behoudt inkomsten/controle via vruchtgebruik (en statutaire stemrechten). Juridisch correct documenteren is cruciaal.
  • Maatschap/structuur: kan governance en opvolging stroomlijnen, maar overdreven controlebehoud of complexe clausules kunnen als fiscaal misbruik worden beoordeeld. Laat uw set-up toetsen (ruling/advies).
  • Statuten & SPA-clausules: bindende aanbiedingsrechten, prijsformules en vetorechten kunnen schenkings- of erfdoelen doorkruisen. Harmoniseer met successieplanning.

4) “Verdachte periode” & registreren (Vlaanderen)

Doet u een niet-geregistreerde roerende schenking (bv. hand-/bankgift) in Vlaanderen, dan geldt voor schenkingen vanaf 1/1/2025 een risicotermijn van 5 jaar (voorheen 3). Overlijdt de schenker binnen die periode, dan is erfbelasting verschuldigd. Door notarieel te schenken én te registreren betaalt u meteen 3%/7%, maar valt het “verdachte periode”-risico weg.

5) Bij overlijden: tarieven & formaliteiten

  • Familiebedrijf-gunsttarief (Vlaanderen): 3% (rechte lijn/partners) of 7% (anderen) op de nettowaarde van de aandelen, mits alle voorwaarden zijn vervuld (incl. 3-jaar behoudsvoorwaarden nadien).
  • Algemeen regime: buiten het gunstregime gelden de normale progressieve erfbelastingstarieven per gewest.
  • Aangifte: voeg bewijsstukken toe (participaties, jaarrekeningen, statuten, enz.) en vraag het gunsttarief expliciet aan in de aangifte van nalatenschap.

6) Checklist & documenten

  • Actuele structuur & participaties (aandeelhoudersregister, stemrechten, statuten).
  • Jaarrekeningen (min. 3 boekjaren) + analyse activiteitsparameters (personeel, code 62; vastgoedgewicht).
  • Vastgoeddossiers (huur, vergunningen) bij vastgoedactiviteit.
  • Schenkings-/erfdoelen: controle, inkomsten, gelijke behandeling kinderen, governance.
  • Route: 0%-familiebedrijf (haalbaar?) vs. 3%/7% schenking; registreren of niet (risicotermijn!); eventueel ruling.

Checklist kennen is één ding — de haalbaarheid bewijzen is iets anders. Werk met cijfers & bewijsstukken die Vlabel verwacht.

Disclaimer: dit is algemene informatie (BE). Regels verschillen per gewest en evolueren. Laat uw dossier valideren door notaris/fiscalist.