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Taxe sur les plus-values 2026 et vente d'une société immobilière : cession d'actions ou d'actifs (VL)

Vente d'une société immobilière en 2026 : impôt sur les plus-values, cession d'actions ou d'actifs et pièges fiscaux (Flandre)

Février 2026 est l'année où de nombreux propriétaires de sociétés immobilières (patrimoniales) réexaminent leur structure. Raison : la nouvelle 10% impôt sur les plus-values d'actifs financiers (y compris les actions), le renforcement des règles flamandes pour les régime favorable en cas de donation et de succession des partenariats familiaux, ainsi qu'une plus grande attention portée à l'éducation et à la formation. vacance et taxe foncière. Ce guide vous donnera une vue d'ensemble pratique : qu'est-ce qui change, qu'est-ce que cela signifie pour vos ventes (transactions sur actions/actifs) et quelles sont les meilleures mesures à prendre en premier lieu ?

Avertissement : il s'agit d'informations générales (Belgique/Flandre) et non de conseils fiscaux ou juridiques individuels. Faites vérifier votre cas par un notaire/avocat fiscal.

TL;DR (2026)

  • Taxe sur les plus-values 2026La vente d'actions peut relever du prélèvement 10% pour les particuliers (avec des règles concernant l'évaluation/la date de référence). Cela affecte le résultat net à un transaction d'actions.
  • Entreprise familiale (VL)La propriété résidentielle est (partiellement) exclue du régime favorable ; souvent, la propriété résidentielle est exclue du régime favorable ; souvent, la propriété résidentielle est exclue du régime favorable. valeur de l'action fractionnement devenir.
  • Poste vacant: lorsqu'il est vacant, un réduction proportionnelle de l'impôt foncier possible - intéressant dans le cas de propriétés “improductives” dans l'entreprise.

Contenu

1) Taxe sur les plus-values 2026 : quelles conséquences pour les actions de sociétés immobilières ?

Même si une entreprise se compose principalement de biens immobiliers, elle reste actions juridique les actifs financiers. Ceci est important en 2026 : la vente d'actions par une personne physique peut être possible en vertu de la nouvelle législation sur les droits d'auteur. 10% impôt sur les plus-values chute. En pratique, cela rend la question “quand vendre ?” et “par quelle structure vendre ?”, encore une fois très pertinente.

En pratique, cela signifie qu'à un niveau classique transaction d'actions l'acheteur a toujours l'avantage de ne pas devoir payer de droits d'enregistrement sur le bien immobilier sous-jacent. Mais pour le vendeur, le produit net en 2026 est plus souvent déterminé par (i) la plus-value sur les actions, (ii) la valeur/évaluation de référence et (iii) la manière dont le prix d'achat est structuré (comptes de clôture, locked box, earn-out, etc.).

Conseil : avant de négocier, mettez en place un cadre d'évaluation “prêt à l'emploi”. Vous éviterez ainsi que des problèmes fiscaux ne surgissent qu'après la lettre d'intention.

2) Transactions sur actions ou sur actifs en 2026 : quelle structure est la plus intelligente ?

La question centrale reste la même, mais en 2026, les paramètres ont changé :

Transaction d'actions (transfert d'actions)

  • ProLes droits d'enregistrement : pas de droits d'enregistrement pour l'acheteur sur le bien immobilier sous-jacent ; la clôture est souvent plus rapide.
  • ConL'acheteur inclut également les antécédents/risques (impôts différés, dossiers, réclamations éventuelles) → garanties plus strictes dans la SPA.
  • 2026-focusle vendeur de revenu net peut être affecté par l'impôt sur les plus-values des actions.

Vente d'actifs (vente du bien)

  • ProL'acheteur achète un bien “propre” ; les risques peuvent être plus clairement délimités.
  • ConLes droits d'enregistrement pour l'acheteur ; l'entreprise paie généralement l'impôt sur la plus-value réalisée sur le bien immobilier.
  • 2026-focusLa gestion des biens immobiliers : parfois plus intéressante si l'on souhaite liquider le bien et le restructurer par la suite.

La “meilleure” structure dépend donc du type de bien (résidentiel/commercial), du profil de l'actionnaire (privé/holding), des impôts différés et du calendrier souhaité. Ainsi, les bons dossiers en 2026 fonctionnent avec deux simulationsLes objectifs de ce programme sont les suivants : la vente d'actions et la vente d'actifs, y compris les impôts nets.

3) Entreprise familiale : la planification de la succession devient plus stricte en Flandre

Même si vous ne souhaitez pas vendre tout de suite, l'année 2026 est importante pour la planification des propriétaires. don ou l'héritage. La Flandre adapte les règles relatives au régime favorable des entreprises/sociétés familiales. En particulier, la Flandre adapte les règles relatives au régime favorable des entreprises/sociétés familiales : propriété résidentielle est (partiellement) exclue du régime de faveur, ce qui se traduit dans de nombreux cas par l'utilisation de la valeur de l'action fractionnement devrait être.

Cela a également une incidence sur les processus de vente, car les acheteurs (et leurs conseillers) examinent d'un œil plus critique la structure, les composantes résidentielles, les rapports d'évaluation et l“”activité économique" de l'entreprise dans le cadre de la diligence raisonnable.

4) Taxe sur les logements vacants et taxe foncière : limiter les fuites de liquidités

Un thème notable en février 2026 dans l'interprétation fiscale : vacance et la question de savoir comment éviter qu'un bien “non performant” ne reste de toute façon une lourde charge année après année. Selon la situation, un réduction proportionnelle Il est possible d'obtenir une réduction de l'impôt foncier en cas d'inoccupation ou de désaffectation. Pour les sociétés immobilières possédant des biens immobiliers (temporairement) vacants, cela peut signifier une économie de trésorerie immédiate - et cela fait une grande différence dans l'évaluation lors de la vente.

Notez que les conditions sont strictes et que les preuves sont essentielles. Il faut tenir compte de la période d'inoccupation, de la nature du bien et de la procédure de demande correcte.

5) Plan d'action : que faites-vous en premier ?

  1. Faire un scan de l'accordLes données sont les suivantes : structure de l'actionnariat (privé/holding), type de propriété, part résidentielle, impôts différés.
  2. Simuler lesLe projet de loi sur l'égalité entre les femmes et les hommes : transaction d'actions contre transaction d'actifs, y compris le contexte de 2026 (plus-values sur les actions, droits d'enregistrement, impôt sur le revenu des sociétés).
  3. Faites en sorte que votre entreprise soit prête à conclure des accords“un data room (loyer, permis, comptes annuels, certificats), et une évaluation motivée.
  4. Contrôler les “fuites de liquidités”Les coûts d'exploitation sont les suivants : vacance, taxe foncière, contrats en cours, obligations d'entretien et de rénovation.
  5. Établir une structure claire de l'opérationLes services de la Commission européenne sont les suivants : LOI + SPA avec boîte fermée/comptes de clôture, garanties, dépôt fiduciaire/fidéicommis.

Patrides peut aider à l'analyse des transactions, à la sélection de la structure et au processus de vente (transaction d'actions ou d'actifs) - sans “discours de vente”, mais avec des simulations et des étapes claires.

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6) FAQ

L'impôt sur les plus-values s'applique-t-il également aux actions d'une société immobilière en 2026 ?

Oui, les actions restent des actifs financiers. L'application concrète dépend des modalités juridiques, de l'évaluation et de votre profil (privé/entreprise). Voir l'interprétation de De Tijd et des institutions financières pour des explications pratiques.

Un achat d'actions est-il encore intéressant en 2026 ?

Souvent oui, principalement en raison de l'avantage qu'en retire l'acheteur (pas de droits d'enregistrement sur le bien immobilier sous-jacent). Mais en 2026, vous devrez également évaluer le produit net en fonction de l'impôt sur les plus-values des actions et de la structure de l'opération (locked box/comptes de clôture).

En Flandre, quel est l'impact des nouvelles règles pour les entreprises familiales ?

La propriété résidentielle est (partiellement) exclue du régime favorable. Dans de nombreux cas, la valeur de l'action doit être divisée, avec des formalités supplémentaires. Voir Vlaanderen.be pour les règles officielles à partir du 1/1/2026.

Puis-je faire quelque chose si un bien est vacant et que l'impôt foncier continue à courir ?

Dans certaines situations, une réduction proportionnelle peut être possible en cas d'inoccupation ou de désaffectation, sous réserve de conditions et de preuves correctes. Cela peut avoir un impact direct sur votre trésorerie et votre évaluation.

7) Sources (originales et cliquables)

Avertissement : informations générales. La législation/interprétation évolue. Faites valider votre dossier par un notaire/avocat fiscal.

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