Nouveau en 2026 (Flandre) : biens résidentiels bénéficiant d'un régime favorable en cas de donation et d'héritage de sociétés familiales
Nouveau en 2026 (Flandre) : biens résidentiels bénéficiant d'un régime favorable en cas de donation et d'héritage de sociétés familiales
Février 2026 : La Flandre a révisé les règles pour la un régime fiscal favorable (0% droits de donation / 3% ou 7% droits de succession) pour entreprises familiales et partenariats familiaux renforcé. Le principal changement : propriétés résidentielles et terrains à bâtir proviennent de 1er janvier 2026 (en principe) exclu du régime favorable. Cela a un impact direct sur patrimoine et sociétés immobilières détenir un terrain résidentiel ou constructible.
Ce guide vous indiquera exactement ce qui change, comment la valeur est répartie, quelles sont les exceptions et ce que vous devez faire. maintenant la meilleure chose à faire. Il s'agit d'informations générales (pas de conseils personnalisés). Pour votre situation : discutez-en avec votre notaire/conseiller fiscal.
TL;DR (2026)
- Propriétés résidentielles et terrains à bâtir compter en principe pas plus pour le régime favorable des donations/héritages d'entreprises/sociétés familiales en Flandre.
- En famille entreprises Désormais, le régime favorable ne s'applique qu'aux partie de la valeur de l'action que pas attribuables à l'immobilier résidentiel.
- Il existe un rapport d'évaluation obligatoire (par l'auditeur de l'entreprise ou le comptable agréé) pour déterminer cette répartition.
- Exception peut être possible pour les entreprises possédant des biens résidentiels lorsqu'il y a une activité économique active (par exemple, chiffre d'affaires clair/opération + emploi). Les conditions sont strictes.
Contenu
- 1) Qu'est-ce qui changera à partir du 1/1/2026 ?
- 2) Qu'est-ce qu'un “bien immobilier résidentiel” ?
- 3) Rapport d'évaluation et ventilation de la valeur des actions
- 4) Exceptions (quand peut-on le faire de toute façon ?)
- 5) Impact sur le patrimoine/les sociétés immobilières
- 6) Que faites-vous maintenant (plan d'action) ?
- 7) FAQ
- 8) Sources
1) Qu'est-ce qui changera à partir du 1er janvier 2026 ?
La réglementation flamande relative au régime favorable pour les entreprises familiales/sociétés a été modifiée via le décret-programme accompagnant le budget 2026. L'essentiel : propriété résidentielle (et bâtiment terrain) devient fondamentalement exclu du régime favorable, tant au niveau des don au l'héritage. Pour les entreprises familiales, cela signifie que le régime favorable ne s'applique plus automatiquement à la valeur totale des actions.
Les informations officielles sont disponibles sur le site Vlaanderen.be, tant pour la exonération des droits de donation s'il taux réduit de l'impôt sur les successions (tous deux “à partir du 1er janvier 2026”).
2) Qu'est-ce que la “propriété résidentielle” (et pourquoi est-ce important) ?
“Dans le régime flamand, la ”propriété résidentielle" comprend essentiellement les biens immobiliers principalement destinés à l'habitation ou être utilisés comme habitations. En outre bâtiment terrain sont considérées comme résidentielles et tombent donc également sous le coup de l'exclusion. Ceci est important car à partir de 2026, le régime favorable ne pourra plus être appliqué à la valeur attribuable à ces biens résidentiels.
3) Rapport d'évaluation et ventilation de la valeur des actions
Comme le régime favorable ne s'appliquera qu'aux “biens professionnels réels” en 2026, dans les sociétés de personnes familiales, les valeur de vente des actions de la valeur de l'entreprise : quelle est la part de cette valeur qui vient de l'entreprise ? propriété résidentielle (directement ou par le biais de certaines participations) et quelle partie ne l'est pas ?
- Rapport obligatoireDans la pratique, il est fait référence à un rapport d'évaluation par un auditeur de l'entreprise ou un comptable agréé pour justifier le fractionnement.
- Directes et indirectesLes biens de l'entreprise elle-même, mais aussi (sous certaines conditions) les biens des structures filiales peuvent être pris en compte.
- Charge administrativeLes formalités et les délais plus stricts rendent la préparation cruciale.
Les analyses de Deloitte Legal et de Titeca, entre autres, fournissent davantage d'interprétations et d'informations pratiques (utiles pour interpréter les règles officielles).
4) Existe-t-il des exceptions ? (Quand peut-on quand même le faire ?)
La règle principale est claire : les biens immobiliers résidentiels sont exclus. Toutefois, les notes explicatives et les notes pratiques font état d'une possible logique d'exception pour les sociétés dont les biens immobiliers résidentiels font partie d'un ensemble de biens immobiliers. activité économique active (et non une simple possession passive). Les seuils et les conditions sont stricts et doivent être démontrables (par exemple, critères de chiffre d'affaires et d'emploi au cours d'une certaine période).
Note pratique (pour le contexte) : KPMG décrit, entre autres, la logique des seuils de chiffre d'affaires et la condition d'emploi au cours des trois années précédant et suivant le transfert, en plus de l'exigence générale d'activité économique.
5) Impact sur le patrimoine et les sociétés immobilières
Pour de nombreuses entreprises patrimoniales, il s'agit du changement le plus important de l'année 2026. L'entreprise possède-t-elle une ou plusieurs maisons ou terrains à bâtir dans son portefeuille ? Dans ce cas, le régime favorable de la donation/héritage s'appliquera généralement. pas peut être appliquée à cette (partie de la) valeur.
- Coût fiscal plus élevéL'avantage (0% de droits de donation / 3%-7% de droits de succession dans le cadre d'un régime favorable) peut être partiellement perdu.
- Plus de préparationRapport d'évaluation, justification de l'activité économique, attribution correcte de la valeur.
- Réflexion sur la structureLa question de savoir s'il faut conserver les biens résidentiels dans la même société redevient d'actualité.
6) Que faites-vous maintenant (plan d'action pour 2026) ?
- Faire l'inventaireLes actifs résidentiels : Quels sont les actifs résidentiels ? Lesquels sont des “biens d'entreprise” ?
- Appréciez: démarrer le cadre d'évaluation obligatoire en temps utile (afin de ne pas être confronté à des échéances).
- Test d'activité économiquela “substance” est suffisante (chiffre d'affaires, fonctionnement, personnel, documents justificatifs) ?
- Révision de la structureDans certains dossiers, c'est la restructuration (logique de division/de maintien) qui fait la différence entre “possible” et “impossible”.
- Tout capturerL'entreprise doit être en mesure d'offrir des services de qualité à ses employés, à ses clients et à ses fournisseurs, et de leur fournir des services de qualité.
Pratique : en 2026, il s'agit de diviser, apprécier et prouver. Commencez par l'inventaire et le cadre d'évaluation avant d'entamer un transfert.
7) FAQ
Puis-je encore appliquer l'impôt sur les donations 0% sur les actions d'une société résidentielle familiale en 2026 ?
En principe, pas sur la partie de la valeur de l'action attribuable à l'immobilier résidentiel (y compris les terrains à bâtir). Le régime favorable ne peut s'appliquer qu'à la partie qui représente la “valeur réelle de l'entreprise”, avec un étayage et une évaluation selon les règles 2026 (Vlaanderen.be).
L'exclusion s'applique-t-elle également aux successions (droits de succession) ?
Oui. Même pour le taux réduit de l'impôt sur les successions à partir du 1er janvier 2026, la règle de faveur ne peut pas être appliquée à l'immobilier résidentiel (ou à la valeur correspondante en actions), selon Vlaanderen.be.
Qu'est-ce qui est considéré comme un bien immobilier résidentiel ?
Les biens immobiliers principalement destinés à un usage résidentiel ou utilisés comme résidence, ainsi que les terrains à bâtir, sont considérés comme résidentiels en vertu des règles 2026 et sont exclus du régime favorable.
Un rapport d'évaluation est-il obligatoire ?
Pour les sociétés familiales, un cadre d'évaluation est nécessaire pour estimer la valeur de vente des actions et déterminer la part attribuable à la propriété résidentielle (directement ou indirectement). Dans la pratique, un rapport des auditeurs de la société ou des comptables agréés est fourni à cet effet.
Que se passe-t-il si ma société immobilière loue “activement” et a du personnel ?
Dans certains cas, les textes du gouvernement/de la désignation parlent d'une logique d'exception en cas d'activité économique suffisante. Cela doit être strictement justifié (chiffre d'affaires, emploi, pièces justificatives) et dépend du dossier. Faites vérifier ce point par un notaire/avocat fiscal au préalable.
8) Sources (originales et cliquables)
- Flanders.be - Exonération des droits de donation en cas de transmission d'entreprises familiales (à partir du 1/1/2026)
- Flanders.be - Réduction des droits de succession en cas de transmission d'entreprises familiales (à partir du 1/1/2026)
- Deloitte - impact pour les entreprises familiales actives dans le secteur immobilier
- Titeca - La Flandre adapte son régime favorable (à l'exclusion de l'immobilier résidentiel)
- KPMG - interprétation de la réforme du régime favorable (conditions et exceptions)
Avertissement : informations générales. La législation et les interprétations évoluent ; faites valider votre dossier par un notaire/avocat fiscal.
