Les partenariats immobiliers en 2026 : quels seront les changements fiscaux et quelle est la structure de transaction la plus intelligente aujourd'hui ?
Les partenariats immobiliers en 2026 : quels seront les changements fiscaux et quelle est la structure de transaction la plus intelligente aujourd'hui ?
En 2026, certains changements auront un impact direct sur la vente, la donation ou la détention d'actions de sociétés immobilières (patrimoniales). Vous trouverez ci-dessous un aperçu concis et pratique des principaux changements, de leur impact sur la vie privée et sur la vie professionnelle. Offres d'actions vs transactions d'actifs, Il s'agit d'informations générales (Belgique). Il s'agit d'informations générales (Belgique) ; coordonnez votre cas avec le notaire et le fiscaliste.
TL;DR (2026)
- Particuliers: nouvelle taxe 10% sur les plus-values de les actifs financiers (y compris les actions) à partir du 1er janvier 2026, avec une exonération annuelle et un régime spécifique pour les participations de ≥20%. Les plus-values historiques jusqu'au 31/12/2025 ne sont pas concernées. Voir entre autres. Reuters et KPMG.
- Entreprises: L'exonération DRD/participation se durcit à partir de l'année fiscale 2026 : pour une participation <10% mais une valeur d'acquisition ≥ 2,5 millions d'euros, (pour les non-PME) la participation doit être considérée comme... immobilisation financière ont été désignés. Voir entre autres. PwC et Vandelanotte.
- Droits d'enregistrement (VL)La norme 12% pour les “autres” biens ; la norme 2% pour les biens occupés par un seul propriétaire (date de l'acte). Voir aussi Flandres.be.
- Certificat amiante (VL)Exigée dans le cadre du transfert de bâtiments antérieurs à 2001 (transactions portant sur des actifs). Pas d'obligation légale dans les transactions d'actions (le propriétaire reste la société), mais souvent une obligation contractuelle. Voir aussi Flandres.be.
- Planification des successions (VL)La “période suspecte” pour les dons de biens meubles non enregistrés est de 5 ans (à partir du 1/1/2025). Enregistrement = 3%/7% d'impôt sur les donations, mais pas de risque en cas de décès. Voir Administration fiscale flamande.
1) Nouvelle taxe sur les plus-values pour les particuliers (à partir du 1er janvier 2026)
La réforme fédérale prévoit un prélèvement de 10% sur les plus-values des les actifs financiers (y compris les actions) réalisées à partir du 1/1/2026. Il existe un panier d'exonération annuel et un régime distinct, plus souple, pour les actionnaires ayant une participation ≥20%. Les plus-values historiques réalisées jusqu'au 31/12/2025 sont exclues. Voir entre autres. Reuters et KPMG.
Impact: le date de clôture et le structure (privé ou via une holding) influencent le revenu net. Tenir compte de l'interaction avec la retenue à la source (dividendes) et les dépenses/pertes éventuelles.
2) DRD/exemption de participation (entreprises) : renforcement aj. 2026
La condition de participation (≥10% ou valeur d'achat ≥ 2,5 millions d'euros) demeure. Ce qui est nouveau, c'est qu'à <10% ET une valeur d'acquisition ≥ 2,5 millions d'euros (pour les non-PME) exige en outre que la participation soit en tant qu'immobilisation financière se qualifie, testé au moment du dividende/de l'attribution. Voir aussi PwC et Vandelanotte.
ImpactLes classifications dans les états financiers sont examinées et justifiées par les critères de classification. intention à long terme (procès-verbaux, politiques). Cela vaut également pour les sociétés holding détenant des sociétés immobilières.
3) Vente d'actions contre vente d'actifs en 2026
- Marché de partageL'acheteur ne paie pas de droits d'enregistrement sur le bien immobilier sous-jacent ; le prix reflète la valeur du bien immobilier sous-jacent. impôts différés et la dette nette. Certificat amiante n'est pas exigée par la loi (la propriété reste à l'entreprise), mais est souvent demandée par contrat. Voir aussi Flandres.be.
- Vente d'actifsLa société paie l'impôt sur les sociétés sur la plus-value ; l'acheteur paie les droits d'enregistrement (VL : norme 12% ; 2% uniquement pour les biens occupés par un seul propriétaire). Voir aussi Vlaanderen.be (aperçu du droit de la vente).
- Héritage/donationplan en vue des règles de 2026 ; en Flandre, la période suspecte pour les dons de biens meubles non enregistrés est de 5 ans (à partir du 1/1/2025). Registre signifie 3%/7%. Voir Vlabel et Flandres.be.
4) Calendrier et planification (2025 → 2026)
- Scénarios de cartesLes questions relatives à l'évaluation des risques : vente privée ou holding ; action ou actif ; effet de la taxe 10% ; conditions de la DRD au niveau de la société holding.
- Documenter les plus-values historiques (jusqu'au 31/12/2025) et les prix de revient.
- Reclassement/politique Pour les participations <10% ≥ 2,5 M€ (non-PME) : justifier les “ immobilisations financières ”.
- Dataroom & DD readinessLes dossiers de location : comptes annuels, dossiers de location, certificats (EPC/environnement/amiante), statuts, registre des actionnaires.
- Cadres de la lettre d'intention et de l'accord de confirmation: boîte fermée à clé des comptes de clôture, représentants et garanties, cap/basket, escrow/holdback, non-concurrence.
5) Liste de contrôle par profil
Actionnaire privé (10-100%)
- Simuler le bénéfice net à la clôture en 2026 avec le prélèvement 10% par rapport à d'autres solutions.
- Voir les itinéraires de donation/héritage (période suspecte ; enregistrement 3%/7%).
- Négocier les impôts différés et le fonds de roulement dans le prix.
Société holding/de gestion
- DRD clé : 10%/€2.5m + immobilisations financières (non-PME) aj. 2026.
- Réviser les procès-verbaux relatifs à la classification et à la politique (intention à long terme).
- Conservez soigneusement les documents relatifs aux dividendes et aux plus-values.
Acheteur/investisseur
- Share deal : bénéficier de l'absence de frais d'inscription ; exiger un contrat amiante/environnement.
- Transaction d'actifs : budget 12% droit de vente (VL), 2% uniquement en cas de propriété d'une maison familiale (ne s'applique pas aux achats d'entreprises).
Conseil : poser avant la lettre d'intention fixe ce qui relève de la dette nette et du fonds de roulement, ce qui permet d'éviter les discussions sur les prix à la clôture.
6) FAQ (2026)
L'impôt sur les plus-values 10% s'applique-t-il également aux plus-values historiques ?
Non. La réforme vise les plus-values réalisées à partir du 1/1/2026. Les plus-values historiques jusqu'au 31/12/2025 sont exclues. Voir entre autres. KPMG.
Qu'est-ce qui changera pour les exploitations détenant moins de 10% ?
Pour une participation <10% et une valeur d'acquisition ≥ €2.5m (pour les non-PME), la participation doit être classée en tant qu'immobilisation financière ; sinon, l'exonération DRD (dividendes / plus-values) tombe. Voir PwC.
Dois-je fournir un certificat d'amiante lors d'une transaction d'actions ?
Juridiquement, non, car le propriétaire (l'entreprise) ne change pas. Dans la pratique, les acheteurs le demandent souvent par contrat (DD/SPA). Voir aussi Flandres.be.
Quels seront les droits d'enregistrement applicables en 2026 ?
En Flandre, le taux standard est de 12% pour les “autres” biens. Pour les biens occupés par un seul propriétaire, c'est le taux 2% (date de l'acte) qui s'applique. Voir aussi Flandres.be.
Sources d'information
- Reuters - Taxe sur les plus-values (contexte)
- KPMG - 10% impôt sur les plus-values (vue d'ensemble)
- PwC - DRD/exemption de participation (durcissement à partir de 2026)
- Vandelanotte - droit des programmes et DRD
- Vlaanderen.be - loi sur la vente 2% et vue d'ensemble
- Vlaanderen.be - attestation amiante
- Vlabel - période suspecte 5 ans
- Vlaanderen.be - enregistrement des dons (3%/7%)
Clause de non-responsabilité : Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil. La législation peut changer ; vérifiez les règles en vigueur et votre situation spécifique.
