Vastgoedvennootschappen in 2026: wat verandert fiscaal en welke dealstructuur is nu het slimst?

In 2026 komen enkele wijzigingen die rechtstreeks impact hebben op het verkopen, schenken of aanhouden van aandelen in (patrimonium-)vastgoedvennootschappen. Hieronder vindt u een beknopt, praktisch overzicht met de kernwijzigingen, de impact op share deals versus asset deals, en concrete actiestappen. Dit is algemene informatie (België); stem uw dossier af met notaris en fiscalist.

1) Nieuwe meerwaardebelasting voor particulieren (vanaf 1 januari 2026)

De federale hervorming voorziet een 10% heffing op meerwaarden op financiële activa (o.a. aandelen) gerealiseerd vanaf 1/1/2026. Er geldt een jaarlijkse vrijstellingskorf en een apart, milder regime voor aandeelhouders met ≥20% participatie. Historische meerwaarden tot 31/12/2025 worden uitgesloten. Zie o.a. Reuters en KPMG.

Impact: de closing-datum en de structuur (privé vs. via holding) sturen het nettoresultaat. Bekijk de interactie met roerende voorheffing (dividenden) en eventuele kosten/verliezen.

2) DRD/participatievrijstelling (vennootschappen): verstrenging aj. 2026

De participatievoorwaarde (≥10% of aanschafwaarde ≥ €2,5 mln) blijft. Nieuw is dat bij <10% én aanschafwaarde ≥ €2,5 mln (voor niet-KMO’s) bijkomend vereist is dat de participatie als financieel vast actief wordt aangemerkt, getoetst op het moment van dividend/toekenning. Zie PwC en Vandelanotte.

Impact: herbekijk rubriceringen in de jaarrekening en motiveer de long-term intent (notulen, beleid). Dit is ook relevant voor holdings die vastgoedvennootschappen aanhouden.

3) Share deal vs. asset deal in 2026

• Share deal: koper betaalt geen registratierechten op onderliggend vastgoed; prijs reflecteert latente belastingen en nettoschuld. Asbestattest is wettelijk niet vereist (eigenaar blijft de vennootschap), maar vaak contractueel gevraagd. Zie Vlaanderen.be.
• Asset deal: vennootschap betaalt vennootschapsbelasting op de meerwaarde; koper betaalt registratierechten (VL: standaard 12%; 2% enkel voor de enige eigen woning). Zie Vlaanderen.be (overzicht verkooprecht).
• Successie/schenking: plan met oog op 2026-regels; in Vlaanderen is de verdachte periode voor niet-geregistreerde roerende schenkingen 5 jaar (vanaf 1/1/2025). Registreren betekent 3%/7%. Zie Vlabel en Vlaanderen.be.

4) Timing & planning (2025 → 2026)

1. Breng scenario’s in kaart: privé verkoop vs. holding; share vs. asset; effect van 10%-heffing; DRD-voorwaarden bij holding.
2. Documenteer historische meerwaarden (t.e.m. 31/12/2025) en kostprijzen.
3. Herclassificatie/beleid voor participaties <10% ≥ €2,5 mln (niet-KMO’s): motiveer “financiële vaste activa”.
4. Dataroom & DD-readiness: jaarrekeningen, huurdossiers, attesten (EPC/milieu/asbest), statuten, aandeelhoudersregister.
5. LOI & SPA-kaders: locked box of closing accounts, reps & warranties, cap/basket, escrow/holdback, non-compete.

5) Checklist per profiel

6) FAQ (2026)

Bronnen

• Reuters — kapitaalwinstbelasting (context)
• KPMG — 10% meerwaardebelasting (overzicht)
• PwC — DRD/participatievrijstelling (verstrenging aj. 2026)
• Vandelanotte — programme law & DRD
• Vlaanderen.be — verkooprecht 2% en overzicht
• Vlaanderen.be — asbestattest
• Vlabel — verdachte periode 5 jaar
• Vlaanderen.be — schenkingen registreren (3%/7%)

Disclaimer: dit stuk is informatief en vervangt geen advies. Wetgeving kan wijzigen; controleer de actuele regels en uw specifieke situatie.