Nieuw in 2026 (Vlaanderen): residentieel vastgoed uit het gunstregime bij schenking & erfenis van familiale vennootschappen
Nieuw in 2026 (Vlaanderen): residentieel vastgoed uit het gunstregime bij schenking & erfenis van familiale vennootschappen
Februari 2026: Vlaanderen heeft de regels voor het fiscaal gunstregime (0% schenkbelasting / 3% of 7% erfbelasting) voor familiale ondernemingen en familiale vennootschappen aangescherpt. De belangrijkste wijziging: residentieel vastgoed en bouwgronden zijn vanaf 1 januari 2026 (in principe) uitgesloten uit het gunstregime. Dat heeft een directe impact op patrimonium- en vastgoedvennootschappen die woningen of bouwgronden aanhouden.
In deze gids leest u wat er precies verandert, hoe de waarde wordt opgesplitst, welke uitzonderingen bestaan en wat u nu best doet. Dit is algemene informatie (geen advies op maat). Voor uw situatie: bespreek dit met uw notaris/fiscalist.
TL;DR (2026)
- Residentieel vastgoed & bouwgronden tellen in principe niet meer mee voor het gunstregime bij schenking/vererving van familiale ondernemingen/vennootschappen in Vlaanderen.
- Bij familiale vennootschappen geldt het gunstregime voortaan enkel op het deel van de aandelenwaarde dat niet aan residentieel vastgoed is toe te rekenen.
- Er is een verplicht waarderingsverslag (door bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant) om die opsplitsing te bepalen.
- Uitzondering kan mogelijk zijn voor vennootschappen met residentieel vastgoed wanneer er een actieve economische activiteit is (bv. duidelijke omzet/werking + tewerkstelling). De voorwaarden zijn strikt.
1) Wat verandert er vanaf 1 januari 2026?
De Vlaamse regeling rond het gunstregime voor familiale ondernemingen/vennootschappen is aangepast via het programmadecreet bij de begroting 2026. De kern: residentieel vastgoed (en bouwgronden) wordt principieel uitgesloten uit het gunstregime, zowel bij schenking als bij vererving. Voor familiale vennootschappen betekent dit dat het gunstregime niet meer automatisch geldt op de volledige aandelenwaarde.
Officiële informatie vindt u op Vlaanderen.be voor zowel de vrijstelling in de schenkbelasting als het verlaagd tarief in de erfbelasting (beide “vanaf 1 januari 2026”).
2) Wat is “residentieel vastgoed” (en waarom is dit belangrijk)?
“Residentieel vastgoed” omvat in de Vlaamse regeling in essentie onroerende goederen die hoofdzakelijk bestemd zijn voor bewoning of als woning worden aangewend. Ook bouwgronden worden als residentieel beschouwd en vallen dus eveneens onder de uitsluiting. Dit is belangrijk omdat het gunstregime vanaf 2026 niet meer kan toegepast worden op de waarde die aan dit residentieel vastgoed toe te rekenen is.
3) Waarderingsverslag & opsplitsing van de aandelenwaarde
Omdat het gunstregime in 2026 nog maar geldt op het “echte ondernemingsvermogen”, moet bij familiale vennootschappen de verkoopwaarde van de aandelen worden opgesplitst: welk deel van die waarde komt door residentieel vastgoed (direct of via bepaalde deelnemingen) en welk deel niet?
- Verplicht verslag: in de praktijk wordt verwezen naar een waarderingsverslag door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant om de opsplitsing te onderbouwen.
- Direct & indirect: niet enkel vastgoed in de vennootschap zelf, maar ook (onder voorwaarden) vastgoed in dochterstructuren kan mee tellen.
- Administratieve last: striktere formaliteiten en termijnen maken voorbereiding cruciaal.
Meer duiding en praktijkinzichten vindt u o.a. in analyses van Deloitte Legal en Titeca (handig als duiding naast de officiële regels).
4) Zijn er uitzonderingen? (Wanneer kan het toch?)
De hoofdregel is duidelijk: residentieel vastgoed is uitgesloten. Toch wordt in toelichtingen en praktijkbesprekingen gewezen op mogelijke uitzonderingslogica voor vennootschappen waar residentieel vastgoed onderdeel is van een actieve economische activiteit (niet louter passief bezit). De drempels en voorwaarden zijn strikt en moeten aantoonbaar zijn (bv. omzet-criteria en tewerkstelling in een bepaalde periode).
Praktijkduiding (ter context): KPMG beschrijft o.a. de logica rond omzetdrempels en de tewerkstellingsvoorwaarde in de drie jaar vóór en na overdracht, naast de algemene eis van economische activiteit.
5) Impact op patrimonium- en vastgoedvennootschappen
Voor veel patrimoniumvennootschappen is dit dé belangrijkste wijziging van 2026. Heeft de vennootschap één of meerdere woningen of bouwgronden in portefeuille? Dan zal het gunstregime bij schenking/vererving doorgaans niet meer kunnen toegepast worden op dat (deel van de) waarde.
- Hogere fiscale kost: het voordeel (0% schenkbelasting / 3%–7% erfbelasting onder gunstregime) kan gedeeltelijk wegvallen.
- Meer voorbereiding: waarderingsverslag, onderbouw van economische activiteit, correcte waardetoerekening.
- Structuurdenken: de vraag “houden we residentieel vastgoed in dezelfde vennootschap?” wordt opnieuw relevant.
6) Wat doet u nu? (actieplan voor 2026)
- Maak een inventaris: welke activa zijn residentieel? Welke zijn “ondernemingsvermogen”?
- Laat waarderen: start tijdig met het verplichte waarderingskader (zodat u niet vastloopt op termijnen).
- Toets economische activiteit: is er voldoende “substance” (omzet, werking, personeel, bewijsstukken)?
- Herbekijk de structuur: in sommige dossiers is herstructurering (splitsing/holdinglogica) het verschil tussen “mogelijk” en “niet mogelijk”.
- Leg alles vast: notulen, beleidsdocumenten en bewijsstukken die aantonen hoe de vennootschap actief wordt uitgebaat.
Praktisch: in 2026 draait het om opdelen, waarderen en bewijzen. Start met de inventaris en het waarderingskader vóór u een overdracht opstart.
7) FAQ
Kan ik in 2026 nog 0% schenkbelasting toepassen op aandelen van een familiale vennootschap met woningen?
In principe niet op het deel van de aandelenwaarde dat aan residentieel vastgoed (incl. bouwgronden) toe te rekenen is. Het gunstregime kan enkel gelden op het deel dat “echte ondernemingswaarde” vertegenwoordigt, met onderbouw en waardering volgens de 2026-regels (Vlaanderen.be).
Geldt de uitsluiting ook bij vererving (erfbelasting)?
Ja. Ook voor het verlaagd tarief in de erfbelasting vanaf 1 januari 2026 kan de gunstregeling niet toegepast worden op residentieel vastgoed (of de overeenkomstige waarde in de aandelenwaarde) volgens Vlaanderen.be.
Wat telt als residentieel vastgoed?
Onroerende goederen die hoofdzakelijk voor bewoning bestemd zijn of als woning worden aangewend, en ook bouwgronden, worden in de 2026-regels als residentieel beschouwd en zijn uitgesloten uit het gunstregime.
Is een waarderingsverslag verplicht?
Voor familiale vennootschappen is een waarderingskader nodig om de verkoopwaarde van de aandelen te ramen en het gedeelte te bepalen dat toe te rekenen is aan residentieel vastgoed (direct of indirect). In de praktijk wordt hiervoor een verslag door bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant voorzien.
Wat als mijn vastgoedvennootschap “actief” verhuurt en personeel heeft?
Er zijn scenario’s waar de overheid/duidingsteksten spreken over uitzonderingslogica bij voldoende economische activiteit. Dit moet streng onderbouwd worden (omzet, tewerkstelling, bewijsstukken) en is dossierafhankelijk. Laat dit vooraf toetsen met notaris/fiscalist.
8) Bronnen (origineel & klikbaar)
- Vlaanderen.be — Vrijstelling schenkbelasting voor overdracht familiale ondernemingen/vennootschappen (vanaf 1/1/2026)
- Vlaanderen.be — Verlaagd tarief erfbelasting voor overdracht familiale ondernemingen/vennootschappen (vanaf 1/1/2026)
- Deloitte — impact voor familiebedrijven actief in vastgoedsector
- Titeca — Vlaanderen past gunstregime aan (residentieel vastgoed uitgesloten)
- KPMG — duiding hervorming gunstregime (voorwaarden & uitzonderingen)
Disclaimer: algemene info. Wetgeving en interpretaties evolueren; laat uw dossier valideren door notaris/fiscalist.
