Taxe sur les plus-values pour les sociétés patrimoniales ou immobilières en Belgique (2025/2026) : qu'est-ce qui va changer et quelle est la solution la plus avantageuse fiscalement ?
Vous vendez (les parts) d'un patrimoine ou d'une société immobilière ? Ce guide résume le fonctionnement de l'impôt sur les plus-values pour les particuliers et les entreprises, les changements qui interviendront en 2026 et le moment où une plus-value peut être réalisée. transaction d'actions est généralement plus intelligent qu'un cession d'actifs. Patrides vous aide à structurer, négocier et conclure - avec un œil sur le produit net et la certitude de l'opération.
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TL;DR
- Privé (2025)Les plus-values sur les actions sont souvent exonérées dans le cadre d'une "gestion normale". A partir du 01/01/2026En principe 10% sur les plus-values des actifs financiers (avec des exemptions et des seuils, y compris pour la participation ≥20%).
- La société vend des actionsValeur ajoutée 0% à qualifiant actions (participation/holding/test fiscal) ; si ce n'est pas le cas 25% Vpb.
- Une entreprise vend un bien immobilier (asset deal) : gains en capital dans l'entreprise pour 25% (tranche PME 20% sur les premiers 100 000 euros, le cas échéant).
- Marché de partage évite les droits d'enregistrement du côté de l'acheteur et soutient souvent le prix ; les impôts différés sont réglés dans la valeur des fonds propres.
1) Qui est taxé sur quelle vente ?
A. Vous vendez des actions (share deal)
- Privé (2025) : généralement exonérés dans le cadre d'une gestion normale (les placements spéculatifs/professionnels restent taxés).
- Privé (à partir de 2026) : en principe 10% sur les plus-values d'actifs financiers (avec exonération annuelle et régime distinct pour la participation ≥20%).
- Société de vente : valeur ajoutée 0% sur qualifiant actions (participation/durée de détention/test d'assujettissement à l'impôt) ; sinon 25% Vpb.
B. L'entreprise vend le bien (asset deal)
La plus-value comptable est imposée dans la société à hauteur de 25% (taux PME 20% sur les premiers 100 000 euros de bénéfices si les conditions sont remplies). Les acheteurs paient également des droits d'enregistrement.
Remarque : il s'agit d'informations générales pour la Belgique. Les situations individuelles peuvent différer - demandez l'aide de votre notaire/avocat fiscal. Les coordonnées de Patrides.
2) 2025 vs 2026 : qu'est-ce qui va changer ?
- 2025 est souvent la dernière année pour les particuliers au cours de laquelle une vente d'actions dans le cadre d'une "gestion normale" peut encore être exonérée d'impôts.
- À partir de 2026 s'applique en principe 10% sur les plus-values d'actifs financiers, avec exonération annuelle et un régime distinct (plus doux) pour les ≥20% participation (intérêt substantiel). Le texte juridique final déterminera les modalités exactes.
- Conclusion: plan timing et structure de votre transaction. Les conditions de la lettre d'intention (locked box/comptes de clôture) déterminent votre produit net.
3) Transaction d'actions ou d'actifs pour une société immobilière ?
| Thème | Marché de partage | Vente d'actifs |
|---|---|---|
| Vendeur d'impôts | Particulier : 2025 souvent exonéré ; 2026 : 10% (avec exceptions). Entreprise : 0% en cas d'actions qualifiées, 25% dans les autres cas. | L'entreprise paie 25% Vpb sur les plus-values. |
| Frais d'inscription acheteur | Pas de droits d'enregistrement sur les biens immobiliers (achat d'actions). | Toutefois, les droits d'enregistrement sur les biens immobiliers (norme 12% VL / 12,5% BXL & WAL, exceptions possibles). |
| Impôts différés | Inclus dans le mécanisme de prix (valeur des fonds propres). | Immédiatement taxé dans l'entreprise. |
| Complexité | Plus juridique/fiscal ; les garanties de l'APS sont cruciales. | Plus simple d'un point de vue fiscal, mais souvent plus coûteux pour l'acheteur. |
4) DRD/exemption de participation pour les sociétés de vente
- Condition de participation: ≥10% ou valeur d'acquisition ≥ €2.5 mln.
- Période de détention: ≥1 an d'ancienneté de la pleine propriété.
- Assujetti à l'impôtL'entreprise cible est normalement imposée.
- NotePour les participations <10% avec ≥€2.5m, des conditions supplémentaires s'appliquent à partir de aj. 2026, des conditions supplémentaires s'appliquent (y compris la désignation en tant qu'immobilisations financières).
5) Scénarios pratiques
- Actionnaire privé (10-100%): idéalement, concluez votre transaction avant 2026 ou simulez l'impact du régime 2026 (exemption/seuils à ≥20%).
- Vente par l'intermédiaire d'une holding/société de gestionLes conditions de la DRD doivent être vérifiées et les reclassements/structures doivent être optimisés à l'avance.
- Vendre soi-même un bien immobilierComparaison du produit net (cession d'actifs) et de la cession d'actions ; examen du réinvestissement/de la distribution, le cas échéant.
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6) L'approche de Patrides : intelligente sur le plan fiscal, sûre sur le plan des accords.
- Structure et calendrier: simulations 2025 vs 2026 avec les rendements nets par scénario.
- DD du fournisseur et salle de données: éviter les surprises, accélérer le DD de l'acheteur.
- Négociation de l'ASPLes avantages de ce système sont les suivants : représentants et garanties, plafond/panier, dépôt fiduciaire et mécanisme de prix en votre faveur.
- Réseau cuivre: family offices, investisseurs et stratèges actifs en Belgique.
7) FAQ
Devrai-je déjà payer un impôt sur les plus-values en 2025 si je vends mes actions ?
Que se passe-t-il si mes actions sont vendues par ma société ?
Que se passe-t-il si l'entreprise vend elle-même le bien ?
Clause de non-responsabilité : ce document est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal/juridique. La législation 2026 est en cours de finalisation - vérifiez votre situation.
